Promisiunea de vanzare-cumparare, numita frecvent antecontract, este documentul care blocheaza o tranzactie pana la semnarea contractului final. Poate fi utila, dar poate fi si locul unde cumparatorul pierde bani sau vanzatorul ramane blocat luni intregi.
Acest ghid este pentru persoane care cumpara sau vand un imobil in Romania. Este informatie generala, nu consultanta juridica sau notariala.
Pe scurt
Inainte sa semnezi, verifica:
- cine sunt partile;
- ce imobil se promite;
- cartea funciara;
- pretul total;
- suma platita acum;
- daca suma este avans, arvuna sau garantie;
- termenul pentru contractul final;
- ce se intampla daca banca refuza creditul;
- ce se intampla daca una dintre parti se razgandeste;
- cine plateste taxele;
- cand se preda imobilul.
Nu plati sume mari pe baza unei promisiuni vagi.
Avans sau arvuna
In limbaj obisnuit, oamenii folosesc "avans" pentru orice plata initiala. Juridic, conteaza foarte mult cum este formulata suma.
Intrebari esentiale:
- Se returneaza daca vanzarea nu se face?
- Se pierde daca se razgandeste cumparatorul?
- Se dubleaza daca se razgandeste vanzatorul?
- Este doar plata partiala din pret?
- Este legata de obtinerea creditului?
Nu lasa formulari de tipul "se da avans si vedem". Scrie exact consecintele.
Verificari inainte de semnare
Cumparatorul ar trebui sa verifice:
- extrasul de carte funciara;
- proprietarul;
- ipotecile;
- interdictiile;
- litigiile;
- promisiunile sau sarcinile notate;
- actul de proprietate;
- situatia cadastrala;
- datoriile la asociatie;
- ocupantii imobilului.
Vanzatorul ar trebui sa verifice:
- capacitatea cumparatorului de plata;
- termenul realist pentru credit;
- clauzele de penalitate;
- dovada avansului;
- modul de radiere a sarcinilor, daca exista.
Creditul bancar
Daca tranzactia depinde de credit, promisiunea trebuie sa spuna ce se intampla daca banca refuza finantarea. Fara aceasta clauza, apar dispute:
- cumparatorul cere banii inapoi;
- vanzatorul spune ca a pierdut timp;
- termenul expira;
- evaluarea bancii este sub pret;
- banca cere acte suplimentare.
O clauza buna stabileste documentele, termenele si consecintele refuzului de credit.
Termenul pentru contractul final
Termenul trebuie sa fie realist. Prea scurt poate bloca cumparatorul. Prea lung poate bloca vanzatorul.
Scrie:
- data limita;
- conditiile care trebuie indeplinite;
- cine obtine actele;
- ce se intampla daca actele intarzie;
- cum se notifica partea cealalta.
Daca una dintre parti refuza
Codul civil reglementeaza promisiunea de a contracta si remedii in caz de refuz. In anumite conditii, partea interesata poate cere instantei o hotarare care sa tina loc de contract, dar acest lucru depinde de indeplinirea conditiilor legale si de forma promisiunii.
Nu presupune automat ca orice antecontract iti garanteaza apartamentul. Conteaza forma, continutul, actele si termenele.
Greseli frecvente
Plata fara verificarea cartii funciare
Cartea funciara poate arata sarcini sau probleme care schimba complet decizia.
Suma initiala neclar formulata
Avansul, arvuna si garantia pot avea efecte diferite. Scrie expres.
Termen nerealist pentru credit
Creditele ipotecare pot dura. Include mecanisme pentru intarzieri obiective.
Lipsa clauzei de predare
Stabileste cand primesti cheile, ce ramane in apartament si cum se verifica starea.
Checklist
- extras carte funciara;
- act proprietate;
- identificare parti;
- pret total;
- suma initiala si natura ei;
- termen contract final;
- clauza credit bancar;
- penalitati;
- taxe;
- predare;
- semnaturi si forma actului.
FAQ
Promisiunea transfera proprietatea?
Nu, de regula promisiunea obliga partile sa incheie contractul final. Transferul imobiliar necesita act autentic notarial.
Pot pierde avansul?
Depinde de clauze si de natura sumei. De aceea trebuie scris clar daca este avans, arvuna sau alta garantie.
Ce fac daca vanzatorul se razgandeste?
Verifica promisiunea, termenele si remediile. In unele situatii se pot cere daune sau hotarare care tine loc de contract.
Trebuie notar pentru promisiune?
Pentru tranzactii imobiliare, forma si efectele trebuie discutate cu notarul sau avocatul. Contractul final de vanzare necesita forma autentica.
Surse si puncte de verificat
- Codul civil, promisiunea de a contracta si reguli privind vanzarea: https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/137241
- Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996: https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/93847
- ANCPI, informatii carte funciara online: https://www.ancpi.ro/bucuresti-02-06-2025-extrasele-de-carte-funciara-eliberate-gratuit-online/